Nach Ablauf der Zinsbindung deines Immobilienkredits steht sie an: die Anschlussfinanzierung. Für viele Kreditnehmer ist das ein entscheidender Moment, denn jetzt geht es darum, den weiteren Rückzahlungsweg strategisch und kostengünstig zu planen. In diesem Artikel erfährst du, wie eine Anschlussfinanzierung funktioniert, welche Varianten es gibt – und wie du durch cleveres Vorgehen viel Geld sparen kannst.
🔍 Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einer Bau- oder Immobilienfinanzierung wird meist nur für einen bestimmten Zeitraum – etwa 10 oder 15 Jahre – ein fester Zinssatz vereinbart. Danach bleibt in der Regel eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss. Die Finanzierung dieser Restschuld nennt man Anschlussfinanzierung.
🧩 Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?
1. Prolongation – beim bisherigen Kreditgeber verlängern
Die einfachste Form: Du bleibst bei deiner Bank, und der bestehende Kreditvertrag wird zu einem neuen Zinssatz fortgeführt. Das nennt man Prolongation. Oft bequem, aber nicht immer die günstigste Option.
✅ Vorteile:
-
Kein Aufwand mit Unterlagen oder Grundbucheintrag
-
Meist keine erneute Bonitätsprüfung
❌ Nachteil:
-
Zinssatz oft weniger attraktiv als bei einem Anbieterwechsel
2. Umschuldung – zu einer neuen Bank wechseln
Bei der Umschuldung löst du die Restschuld durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank ab. Das kann deutlich günstiger sein, erfordert aber etwas mehr Aufwand.
✅ Vorteile:
-
Bessere Zinsen durch Konkurrenzangebote
-
Flexiblere Bedingungen (z. B. höhere Tilgung, Sondertilgungen)
❌ Nachteile:
-
Neue Prüfung deiner Bonität
-
Kosten für Notar und Grundbuchänderung (ca. 1.000–1.500 €)
3. Forward-Darlehen – Zinssicherheit in der Zukunft
Du kannst dir bis zu 60 Monate im Voraus einen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern. Diese Variante nennt sich Forward-Darlehen.
✅ Vorteile:
-
Planungssicherheit, wenn steigende Zinsen zu erwarten sind
-
Frühzeitige Entscheidung möglich
❌ Nachteile:
-
Bei fallenden Zinsen verlierst du den Vorteil
-
Forward-Zuschlag auf den Zins (je nach Vorlaufzeit)
⏰ Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du aktiv werden – am besten aber schon früher. Viele Banken bieten kostenfreie Darlehensvergleiche an. Wenn du zu lange wartest, verlierst du den Verhandlungsspielraum.
💡 Tipp: Nutze Vergleichsportale oder einen unabhängigen Finanzberater – das lohnt sich bei großen Kreditsummen besonders!
📈 Wie beeinflusst der Zins die Restschuld?
Ein Beispiel:
-
Ursprünglicher Kredit: 300.000 €
-
Nach 10 Jahren: Restschuld 180.000 €
-
Neuer Zinssatz: 4,5 % vs. 3,5 %
-
Unterschied über 15 Jahre: Mehrere Tausend Euro!
Schon 1 Prozentpunkt Unterschied kann enorme Auswirkungen haben. Deshalb ist ein Vergleich so wichtig.
✅ Fazit: Gut vorbereitet viel sparen
Die Anschlussfinanzierung ist deine zweite Chance, den Kredit zu optimieren. Wer früh vergleicht, die richtige Strategie wählt und nicht aus Bequemlichkeit bei der Hausbank bleibt, kann Zehntausende Euro sparen. Achte auf flexible Rückzahlungsoptionen, attraktive Zinssätze und plane konservativ – so bleibst du auf der sicheren Seite.
